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1、公司概況

金融街控股股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱公司）原名重慶華亞現(xiàn)代紙業(yè)股份有限公司，成立于1996年6月18日。2000年5月，公司將全部資產(chǎn)與北京金融街建設(shè)集團(tuán)進(jìn)行等值置換，經(jīng)批準(zhǔn)后辦理股權(quán)過戶后公司第一大股東變更為北京金融街建設(shè)集團(tuán)（目前持股比例為26.55%），變更主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)租賃與經(jīng)營。公司實(shí)際控制人為北京市西城區(qū)國資委（持有控股股東比例：100.00%）。

公司持續(xù)鞏固其北京金融街商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)者地位，以租售并舉的獨(dú)特商業(yè)模式及商務(wù)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營成功經(jīng)驗(yàn)，拓展京津渝更多典型項(xiàng)目，不斷提升品牌影響力，在A股上市公司中處于商務(wù)地產(chǎn)運(yùn)營的領(lǐng)先地位。

2、投資亮點(diǎn)

（1）聚焦京津渝，地產(chǎn)主業(yè)穩(wěn)定增長(zhǎng)。

受益于2009年的銷售盛宴，公司北京融華世家、融景城、金色漫香林、天津津門津塔等主要項(xiàng)目銷售情況均超預(yù)期。2010年公司開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算收入將主要來自于北京的融景城、金色漫香林、德勝凱旋中心、天津津門津塔公寓以及重慶、南昌兩地項(xiàng)目。2011年開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算收入除了上述項(xiàng)目外，北京的融華世家、南昌金融大街、重慶江北世紀(jì)城也將貢獻(xiàn)利潤(rùn)。

公司2010年計(jì)劃開復(fù)工面積約300萬平方米,實(shí)現(xiàn)竣工面積約100萬平方米,安排項(xiàng)目投資約280億元。2010年5月，公司相繼以18.07億元及38.82億元獲得北京市昌平區(qū)一宗土地使用權(quán)及重慶市江北區(qū)（重慶兩江新區(qū)-中國第三個(gè)國家級(jí)新區(qū)范圍內(nèi)）相鄰兩宗土地使用權(quán)，足見公司寬裕的資金面及十足的擴(kuò)張底氣。公司兼顧商業(yè)地產(chǎn)及住宅，開發(fā)出租并舉，擁有較好的業(yè)績(jī)提升空間及良好的現(xiàn)金流。

2009年公司收入62.3 億，凈利潤(rùn)13.7 億，增速分別為11%、31%。其中開發(fā)類(占82%)、租賃類(占5%)、物業(yè)經(jīng)營收入(占4%)分別增長(zhǎng)10%、15%、下降23%。金融街中心等貢獻(xiàn)公允價(jià)值收益7.7 億，占營業(yè)利潤(rùn)的41%。09年每股收益 0.55 元。

“天風(fēng)添財(cái)”中的“業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)”信息顯示：近三個(gè)月來，共有 14 家機(jī)構(gòu)發(fā)布2010年度業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)，平均每股收益為 0.65 元，較09年增長(zhǎng) 18 %； 平均主營業(yè)務(wù)收入預(yù)計(jì)為 754240 萬元，較09年增長(zhǎng) 21 %；平均凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)為 161993 萬元，較09年增長(zhǎng) 18 %。

（2）商務(wù)地產(chǎn)領(lǐng)先者，發(fā)展前景普遍看好。

歷史經(jīng)驗(yàn)顯示，通常在住宅開發(fā)熱潮之后，商務(wù)地產(chǎn)將成為房地產(chǎn)領(lǐng)域的新熱點(diǎn)。而相關(guān)金融工具如REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）等的推出，也將極大拓展相關(guān)商務(wù)地產(chǎn)公司的發(fā)展空間。

作為商務(wù)地產(chǎn)的先行者，公司具有豐富的商務(wù)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，特別是大規(guī)模、整體性的開發(fā)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)。公司租售并舉的獨(dú)特商業(yè)模式以及在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方面積累的成功經(jīng)驗(yàn)和品牌價(jià)值，已經(jīng)使得公司成為目前A股中不可多得的優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)股。而近年來公司眾多典型項(xiàng)目的拓展，如北京西單美晟廣場(chǎng)、復(fù)興門、通州商務(wù)園區(qū)、天津南市等項(xiàng)目的獲取，正是公司聚焦商務(wù)地產(chǎn)、回歸京津區(qū)域戰(zhàn)略的體現(xiàn)。

　　2009年物業(yè)出租收入（物業(yè)租賃與物業(yè)經(jīng)營）占公司收入比例近10%。從公司項(xiàng)目?jī)?chǔ)備構(gòu)成看,已建成的出租類物業(yè)僅為47萬平方米，而已獲取但未建成的商務(wù)地產(chǎn)項(xiàng)目面積接近260萬平方米,占公司項(xiàng)目?jī)?chǔ)備總面積比例高達(dá)35.7%。因此，未來公司物業(yè)出租收入占比將不斷提升，商務(wù)地產(chǎn)運(yùn)營價(jià)值將不斷體現(xiàn)。

（3）公司現(xiàn)金流及土地儲(chǔ)備充足，成長(zhǎng)性有充分保障。

2009年公司超額完成年初的新開工和竣工計(jì)劃，2009年末公司貨幣資金高達(dá)131.89億元，主要因報(bào)告期內(nèi)公司房地產(chǎn)預(yù)收賬款大幅增加并成功發(fā)行56億元公司債所致。充裕的資金將為公司大北京戰(zhàn)略的繼續(xù)發(fā)揚(yáng)提供有利的支持，行業(yè)調(diào)控并不會(huì)對(duì)公司財(cái)務(wù)產(chǎn)生較大壓力。這一點(diǎn)從公司2010年上半年連續(xù)大手筆出資拿地的動(dòng)作足可顯示。

公司開發(fā)項(xiàng)目資源豐富，目前擁有總儲(chǔ)備建筑面積超過840萬平方米（含2010年5月北京新拍所得地塊、重慶新拍所得地塊），其中位于京津的項(xiàng)目占比43%，在京除擁有持有型物業(yè)儲(chǔ)備70 萬方外(已建成47 萬方)，還擁有開發(fā)類儲(chǔ)備280萬方。剩余項(xiàng)目主要位于重慶、惠州、南昌等地。

（4）人民幣持續(xù)升值及公允價(jià)值計(jì)量，持續(xù)提升公司資產(chǎn)估值。

中國人民銀行新聞發(fā)言人6月19日發(fā)表談話，“進(jìn)一步推進(jìn)人民幣匯率形成機(jī)制改革，增強(qiáng)人民幣匯率彈性”。天風(fēng)研究隨即以重要短信的方式提出：“鑒于人民幣仍將大幅升值，大盤應(yīng)能企穩(wěn)反彈，建議重點(diǎn)關(guān)注人民幣升值受益股票。從傳統(tǒng)上看，銀行、地產(chǎn)、航空、造紙等行業(yè)股票在人民幣升值過程表現(xiàn)良好?！?/span>

獨(dú)特的商業(yè)模式使得公司易從投資性房產(chǎn)中獲得業(yè)績(jī)提升。2009年,公司將新金融街中心項(xiàng)目、德勝國際中心項(xiàng)目部分房產(chǎn)計(jì)入投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生公允價(jià)值變動(dòng)損益7.69億元，與原投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目合計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)損益為7.78億元，占當(dāng)年?duì)I業(yè)利潤(rùn)的40%。鑒于公司商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目主要集中在京津地區(qū)核心地段，擁有較大升值空間，未來這些項(xiàng)目計(jì)入投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生的公允價(jià)值變動(dòng)損益仍將為公司提供可觀的利潤(rùn)。

3、技術(shù)研判

公司股價(jià)向前復(fù)權(quán)后，07年最高曾達(dá)24.78元，08年底跌至最低6.28元，跌幅達(dá)3/4。公司股價(jià)此后跟隨大盤及板塊持續(xù)強(qiáng)勢(shì)漲升，于09年7月下旬漲至階段高點(diǎn)16.20元，震蕩走低后曾于09年11月底反彈至15.35元后繼續(xù)大幅調(diào)整，10年4月又跟隨板塊再次大幅下挫，5月初跌至7.81后基本企穩(wěn)。

目前公司股價(jià)在8-9元區(qū)間呈小箱體震蕩筑底態(tài)勢(shì)，短期看量?jī)r(jià)配合良好，短期均線系統(tǒng)目前為粘合后多頭態(tài)勢(shì)，有望向上突破小箱體上方壓力線，形成小雙底走勢(shì)。而周線形態(tài)及技術(shù)指標(biāo)（KDJ已真正金叉），均呈樂觀態(tài)勢(shì)，如有成交量配合，新一輪恢復(fù)性漲升蓄勢(shì)待發(fā)。

4、投資風(fēng)險(xiǎn)

（1）房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控措施仍將陸續(xù)出臺(tái)，住宅價(jià)格可能會(huì)大幅波動(dòng)，對(duì)公司住宅項(xiàng)目的銷售產(chǎn)生影響；

（2）公司后續(xù)土地及項(xiàng)目資源的獲取成本偏高或難度加大，影響成長(zhǎng)性；

（3）公司投資性資產(chǎn)增長(zhǎng)緩慢，物業(yè)經(jīng)營達(dá)不到預(yù)期增長(zhǎng)。

5、投資建議

公司目前市凈率PB僅為1.36倍（取6月18日收盤價(jià)8.55元及10年1季報(bào)凈資產(chǎn)6.29元）。如此市凈率，在房地產(chǎn)業(yè)A股中，已經(jīng)低至末位。在A股中，除開銀行、鋼鐵等低市凈率板塊，也屬偏低水平。

基于上述投資亮點(diǎn)中的分析及評(píng)述，公司擁有較好的業(yè)績(jī)提升空間及良好的現(xiàn)金流，具備很好的基本面及較好的成長(zhǎng)性。

經(jīng)歷了09年底及10年4月份開始的兩輪大幅下跌，業(yè)界較多數(shù)認(rèn)為：地產(chǎn)股的估值已經(jīng)嚴(yán)重偏離了均值水平，該板塊存在回歸均值的強(qiáng)大內(nèi)在動(dòng)力。中國最大的內(nèi)需板塊目前仍是地產(chǎn)板塊，但目前市場(chǎng)對(duì)于地產(chǎn)板塊的爭(zhēng)議也非常大。經(jīng)濟(jì)學(xué)家王國剛教授有一句話：“中國人過去三十年解決了吃、穿、用的三個(gè)問題,未來三十年中國也要解決三個(gè)問題,這就是住、行、學(xué)的問題?！辈还苋绾?，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型是個(gè)漫長(zhǎng)的過程，房地產(chǎn)行業(yè)的大方向仍是持續(xù)發(fā)展。

綜上所述，基于其基本面、成長(zhǎng)性及近期技術(shù)面的多頭態(tài)勢(shì)，我認(rèn)為金融街（000402）具備波段及中線投資價(jià)值，重點(diǎn)推薦，建議近期可主動(dòng)買入、積極增持（個(gè)人觀點(diǎn)，僅供參考）。

江油營業(yè)部   蔡國濤

完稿于2010年6月20日