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上周建筑板塊上漲2.69%，建材板塊上漲1.22%，房地產(chǎn)板塊上漲2.02%，同期滬深300指數(shù)上漲1.73%。

截至6月15日，今年以來(lái)申萬(wàn)一級(jí)行業(yè)地產(chǎn)指數(shù)漲幅達(dá)27.50%，而滬深300上漲7%左右。此輪地產(chǎn)板塊上漲行情中，地產(chǎn)龍頭股率先見(jiàn)底，地產(chǎn)指數(shù)漲幅遠(yuǎn)超滬深300，主要基于以下幾大原因：第一，目前龍頭地產(chǎn)公司2012年市盈率（PE）估值在9~10倍，基本處于歷史較低水平，估值優(yōu)勢(shì)十分顯著。第二，地產(chǎn)公司在銷售房屋時(shí)采取預(yù)售制度，豐富的預(yù)收款基本鎖定龍頭公司2012年預(yù)測(cè)業(yè)績(jī)。第三，部分地產(chǎn)股資金鏈相對(duì)安全，且好于2008年。第四，盡管中央對(duì)地產(chǎn)政策短期內(nèi)難以放松，但地方政府救市微調(diào)陸續(xù)實(shí)施，有利于刺激地產(chǎn)銷售。第五，降準(zhǔn)、降息等政策推出，降低購(gòu)房成本，一定程度上利好地產(chǎn)銷售。

在經(jīng)濟(jì)增速下滑的背景下，政策預(yù)調(diào)微調(diào)是大趨勢(shì)，特別是對(duì)于滿足首套房剛性需求方面將會(huì)有動(dòng)作，房地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)逐步改善的趨勢(shì)是確定的。從市場(chǎng)環(huán)境來(lái)看，地產(chǎn)股尤其是其中的優(yōu)質(zhì)龍頭大公司，由于其被嚴(yán)重低估且權(quán)重比例適中，在政策頂可能已現(xiàn)的背景下，戰(zhàn)略性投資價(jià)值逐漸顯現(xiàn)。

今年以來(lái)的房地產(chǎn)板塊上漲主要是出于估值和信心的雙重修復(fù)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，受地產(chǎn)調(diào)控影響，地產(chǎn)股去年總市值同比下降超過(guò)兩成。今年以來(lái)，市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)行業(yè)政策的放松的預(yù)期不斷，包括降息、貸款利率微調(diào)等都對(duì)地產(chǎn)股估值修復(fù)形成助力。地產(chǎn)開發(fā)商的拿地節(jié)奏以及實(shí)際資金鏈情況也在一定程度上消除市場(chǎng)此前的擔(dān)憂。隨著房?jī)r(jià)的下跌，及貸款政策微調(diào)，部分區(qū)域買房人的熱情也超預(yù)期地被激發(fā)。

本輪房地產(chǎn)上漲，主要是超跌反彈，外加業(yè)績(jī)?cè)鏊賹?dǎo)致。由于目前政策緩慢趨好，不會(huì)出現(xiàn)2008年大幅放松的局面，因此銷量回升將是緩慢演進(jìn)的，預(yù)計(jì)未來(lái)地產(chǎn)板塊漲幅的斜率或?qū)⒌陀谇捌跔顟B(tài)，也可能低于2009年。

今年以來(lái)的房地產(chǎn)板塊上漲主要是估值和信心的雙重修復(fù)。和2009年不同，今后房地產(chǎn)市場(chǎng)可能將主要呈現(xiàn)外緊內(nèi)松的態(tài)勢(shì)。從宏觀層面看，盡管政府對(duì)于房地產(chǎn)的調(diào)控不放松，但實(shí)際層面、微觀層面的微調(diào)已出現(xiàn)，尤其是對(duì)剛需的支持。如果相關(guān)調(diào)控政策進(jìn)一步放松，不排除復(fù)制2009年上漲的可能性，但目前看概率非常小。

我們相對(duì)更看好一線地產(chǎn)龍頭，如保利地產(chǎn)、萬(wàn)科。主要理由有兩點(diǎn)：第一，資金優(yōu)勢(shì)顯著、融資成本相對(duì)較低，在本輪地產(chǎn)調(diào)整中，市場(chǎng)占有率會(huì)逐步提升。第二，業(yè)績(jī)鎖定性較強(qiáng)，業(yè)績(jī)釋放動(dòng)力強(qiáng)勁。

【分析師：林喬松】