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重要事件：

近期我們調研武漢房地產市場，實地探訪了萬科（武漢）、名流置業(yè)、金地集團（武漢）和泛海建設（武漢）四家上市公司在武漢地區(qū)的部分樓盤并與公司管理層進行了深入交流。

主要觀點：

1、市場概況：武漢現(xiàn)有常住人口978萬人，戶籍人口800多萬人。三環(huán)線以內為武漢的主城區(qū)，擁有大小湖泊近40個，湖景對于武漢而言算不上特別出色的資源（湖景房相比非湖景房貴1000元/平左右），江景（長江）的溢價率相對更高。從2005年-2011年武漢全市每年的住宅市場容量在800-1000萬方左右，二環(huán)線以內的銷售均價在1.0-1.5萬元/平，二環(huán)線至三環(huán)線之間的銷售均價在7-8千元/平。

2、2012年供應量預估：今年5月份武漢主城區(qū)新增住宅供應量126.52萬方，成交75.41萬方，銷售均價7453元/平，供應量環(huán)比下降18%，成交量環(huán)比上升9%，預計二季度和四季度是推盤高峰，全年供應量大約在1100-1200萬方，與去年基本持平。

3、存銷比：今年3-5月份武漢住宅成交量持續(xù)維持高位，但是目前存貨約在1106萬方，超過2008年的峰值水平，再創(chuàng)歷史新高，市場去化壓力持續(xù)增加。

4、相關企業(yè)土地儲備：東沙萬達約260萬方（存貨260萬方，土地儲備0萬方）；福星惠譽約577萬方（存貨256萬方，土地儲備321萬方）；保利地產約669萬方（存貨390萬方，土地儲備279萬方）；中海地產和招商地產均為去年新進入武漢市場，分別獲得土地儲備27.7萬方和123.18萬方。2011年土地儲備量按面積計算排名前六位的分別是福星惠譽、萬科、保利、華僑城、綠地和萬達，按貨值計算排名前六位的分別是福星惠譽、萬科、綠地、華僑城、萬達和保利。目前，福星惠譽在規(guī)?？壳暗膸准曳康禺a企業(yè)中間資金壓力相對較大。

5、新盤表現(xiàn)：今年5月份武漢開盤加推項目共34個，合計供應量達到80.6萬方，總體首日去化率不到30%，熱銷項目中城市近郊產品居多（性價比高），認購成交過億元的項目有10個，其中星悅城加推當天去化率高達90%。成交結構中，以首次置業(yè)需求為主的二房增長幅度最大，三房增長幅度次之。

6、市場表現(xiàn)：今年3-4月份打折樓盤數(shù)量及折扣幅度均有所增加，其中漢陽、盤龍城、南湖湯遜湖區(qū)域最為明顯，保利地產帶頭降價，打9折甚至更低折扣，效果不錯。進入5月份以后，客戶觀望氛圍更濃，來電來訪較少。根據(jù)萬科（武漢）的統(tǒng)計，來訪人次由3月上旬的935人次/旬下滑至5月下旬的610人次/旬，來電人次由3月上旬的810人次/旬下滑至5月下旬的539人次/旬。隨著二季度供應量的逐漸釋放，市場環(huán)境可能會進一步惡化，預計到10月份以后考慮到全年銷售任務的完成率以及資金回籠的需要，房價有進一步下降的空間，但總體降幅應不會很大，2009年高位拿地現(xiàn)在售的項目再降價10%基本就到了成本線附近。同時，銀行的購房按揭貸款放款速度在加快，去年正常的放款節(jié)奏在60天左右，今年縮短至30天左右。

7、我們的觀點：目前武漢市房地產市場購房需求以首置和首改為主，主力戶型為二房和三房，今年下半年到明年推盤量預計仍將維持高位，房價繼續(xù)下降的空間已較為有限（10%左右）。公司方面，相對看好一線地產龍頭保利、萬科，福星股份資金壓力較大，金地集團產品結構與目前首置、首改的主流需求不太契合，若限購令放開則公司的業(yè)績彈性較大。