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一、商業(yè)地產(chǎn)中長期看好

2010年來，樓市調(diào)控力度持續(xù)加碼，多部委相繼出臺限制房貸、嚴查廉租房建設等政策。銀行存款準備金多次上提，緊縮銀根調(diào)控通貨膨脹，房地產(chǎn)市場進入嚴控時期，地產(chǎn)股階段性低迷。

在住宅市場“限購”、“限貸”等政策嚴控，及人民幣升值預期、2010年通脹超預期的情況下，商業(yè)地產(chǎn)由于受調(diào)控政策影響較小，吸引資金大量流入，出現(xiàn)供求雙攀高甚至供小于求的態(tài)勢。

長期來看，城市化、人均收入等宏觀數(shù)據(jù)支持商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模增長。預計2011年，商業(yè)地產(chǎn)受調(diào)控政策的影響仍然較小，長期前景依然看好。

上海地區(qū)2010年1-10月份商業(yè)地產(chǎn)供應量較09年增加20.6%，同比增加2成供應量，卻依然不改供小于求的態(tài)勢。并且，出現(xiàn)外傾趨勢，外環(huán)外城區(qū)供應量出現(xiàn)增加，內(nèi)城區(qū)出現(xiàn)不增反減的情況；供應量居前列的依舊是外郊區(qū)縣。

從2010年上海地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)供應和銷售情況來看，外城區(qū)和外郊區(qū)縣依然存在較大的發(fā)展機會。

二、公司項目經(jīng)營優(yōu)勢。

1、綜合體經(jīng)營模式。

公司采用租、售、自營相結(jié)合經(jīng)營模式和兼顧短期與中長期業(yè)績體現(xiàn)發(fā)展模式，即“7/3模式”，就是在商業(yè)項目中，70%用于銷售，30%用于持有。綜合體模式的優(yōu)勢在于：

第一，城市綜合體模式迎合了各地政府的土地出讓捆綁一定商業(yè)配套的現(xiàn)實要求，具有拿地的優(yōu)勢，可以降低土地成本。

第二，多元化經(jīng)營盈利模式，發(fā)展百貨、影城、物業(yè)等零售類、休閑娛樂類項目。新盈利增長點的發(fā)展，為公司將來業(yè)績穩(wěn)健持續(xù)增長提供了動力和支持。

第三，通過商業(yè)地產(chǎn)有效撬動出售的寫字樓與住宅的價格，增加盈利。

2、項目儲備優(yōu)勢。

截至09年12月末，公司在全國經(jīng)濟發(fā)達長三角和環(huán)渤海灣區(qū)域19個大中城市合計21個項目中，擁有近800萬平方米規(guī)劃建筑面積土地儲備，樓面土地成本每平方米僅為1600元左右，在未來的1-2年內(nèi)，預計商業(yè)地產(chǎn)土地儲備將可能達到1000萬平方米以上。低廉土地儲備，為將來商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了保證。

公司大部分項目大部分坐落于各二、三線城市核心區(qū)或城市經(jīng)濟功能區(qū)，將持續(xù)受益于中國經(jīng)濟發(fā)展和城鎮(zhèn)化進程的推進。

三、成功轉(zhuǎn)型主營，業(yè)績大幅增長。

公司09年5月“向特定對象發(fā)行股份購買資產(chǎn)暨重大資產(chǎn)重組”方案實施完畢之后，主營業(yè)務轉(zhuǎn)變?yōu)閷I(yè)從事商業(yè)地產(chǎn)的投資、開發(fā)和經(jīng)營。據(jù)2010年中報和三季報披露，本年公司主營業(yè)務規(guī)模迅猛增加，凈利潤同比增幅為706.52%、254.27%，預計全年較去年同期大幅增長。

預計2011-2012年，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展仍然有廣闊的空間，公司主營業(yè)務仍將得到持續(xù)增長，預估2010、2011、2012年EPS分別為0.81、1.21、1.53，具有非常好的成長性。

四、投資建議

截止2011年1月5日，世茂股份的收盤價為14.95元，靜態(tài)市盈率為41.84倍。鑒于公司優(yōu)質(zhì)的土地儲備及未來的高成長性，2010年-2012年EPS預估為0.81、1.21、1.53，對應動態(tài)市盈為19倍、13倍、10倍，仍具有投資價值，建議逢低介入。

五、投資風險提示。

    1、后市預期國家應通脹而出臺的貨幣緊縮、房地產(chǎn)調(diào)控等一系政策仍會繼續(xù)，地產(chǎn)行業(yè)仍然面臨風險。

2、商業(yè)地產(chǎn)、休閑地產(chǎn)等，雖然目前受資金青睞，但在未來也可能出現(xiàn)過熱現(xiàn)象，尤其是長三角和環(huán)渤海灣地區(qū)。

3、公司后期盈利的高成長性仍具有不確定因素。

——張 玲