我國的房地產(chǎn)調(diào)控始于2003年。中國人民銀行銀發(fā)[2003]121號“關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知”被認(rèn)為是房地產(chǎn)調(diào)控的開始，國務(wù)院國發(fā)[2003]18號文件“關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知”被認(rèn)為是房價(jià)暴漲的根源。此后調(diào)控政策時(shí)有之出臺(tái)，然而，房地產(chǎn)市場卻陷入“越調(diào)越漲、越漲越調(diào)”怪圈。直到2008年下半年調(diào)控才開始見效，房價(jià)開始下降。

一、調(diào)控不斷加碼房價(jià)不迭反漲的深層原因

1、重視商品房，忽視保障住房建設(shè)

    自1998年全國實(shí)行住房商品化以來，住房條件大為改善。但由于過于強(qiáng)調(diào)住房商品化，忽視了住房保障功能，導(dǎo)致房價(jià)增長過快、低收入家庭住房緊張等。2009年中國城鎮(zhèn)人口6.22億，按每個(gè)家庭3.5人計(jì)算，有1.78億個(gè)家庭.  2009年基本建成各類保障性住房200萬套，2010計(jì)劃建設(shè)300萬套.但2009年1-11月，全國保障性住房用地計(jì)劃僅完成46.66%，2009年1-8月，保障性住房投資完成率只有3.6%。即使全部完成，三年內(nèi)只能解決不足3.5%的家庭。按中國2007年發(fā)布的2020年全面實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)的目標(biāo)，全國每年至少要建1000萬套保障房。才能完成2020年的遠(yuǎn)景目標(biāo)。

2、中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快和居民收入的增加所致。

（據(jù)價(jià)值中國網(wǎng)）從1978年到2008年30年中，中國國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長9.8％。城鎮(zhèn)化率從1978年為17.92%,1990年26.4%，2000年為36.24%，  2009年為46.6%。居民收入也不斷增加，2009年全國城鎮(zhèn)居民收入17175元，比1978年增長48.0倍，比2000年增長1.73倍。加之逐步開放城鎮(zhèn)戶籍制度，10年內(nèi)1.2億人進(jìn)入城鎮(zhèn)。大量人口進(jìn)城居住、就業(yè)，將會(huì)形成巨大的住房需求。所以，城鎮(zhèn)化必然帶來基礎(chǔ)設(shè)施改善和住宅的大規(guī)模投資需求。

3、地方政府土地財(cái)政政策和債務(wù)壓力

分稅制改革后，中央政府與地方政府之間，地方各級之間的政府事權(quán)與財(cái)權(quán)并不對稱，事權(quán)重心下傾，財(cái)權(quán)重心上移。與事權(quán)需要的開支相比，地方政府的財(cái)源明顯不足。賣地已成為地方財(cái)政收入的主要源泉。2009年全國土地出讓金1.59萬億元，比2008年增長66%，比2004年增長170%。全國土地出讓金占到了地方財(cái)政收入的49%。加上商品房涉及的配套費(fèi)、契稅、營業(yè)稅等，房地產(chǎn)相關(guān)收入已成為地方政府的主要經(jīng)濟(jì)支撐。同時(shí)地方負(fù)債累累。2009年地方政府債務(wù)為8.5萬億元，約為2009年全國GDP的25.35%，為全國財(cái)政收入的124.13%，為地方財(cái)政收入的260.90%。為了還債，很多地方瘋狂賣地、千方百計(jì)支持房地產(chǎn)火爆。這或是多次房地產(chǎn)調(diào)控效果不佳的根本原因。若此輪調(diào)控房價(jià)大幅下跌，不能承受的很可能是地方政府。

4、房地產(chǎn)調(diào)控措施存在一定瑕疵

    2008年9月，美國次貸危機(jī)對全球經(jīng)濟(jì)影響迅速擴(kuò)大，房地產(chǎn)政策隨即由調(diào)控變?yōu)榇碳ぃ粫r(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)政策“冰火兩重天”。3個(gè)月內(nèi)，各種刺激措施不斷。2008年11月國務(wù)院宣布4萬億經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃。房價(jià)在短暫下跌后，于2009年初又開始了爆發(fā)性上漲。土地招拍掛制度的全面推進(jìn)，使地價(jià)不斷攀升。2000年到2009年，十大主要城市地價(jià)上漲3.8倍。不少房地產(chǎn)調(diào)控措施事實(shí)上幫助抬高了房價(jià)：提高交易成本措施，使提高的成本大多轉(zhuǎn)嫁到房價(jià)上；控制土地供應(yīng)，使房地產(chǎn)更加供不應(yīng)求；相關(guān)稅費(fèi)如新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)、城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅等不斷增加。房地產(chǎn)調(diào)控措施存在缺乏系統(tǒng)設(shè)計(jì)、和地方利益沖突、沒有及時(shí)處理土地閑置、拖欠出讓金、假按揭等違規(guī)行為、全國調(diào)控一刀切等瑕疵。

5、以贏利為目標(biāo)的開發(fā)商和投資者的炒作，在房地產(chǎn)價(jià)格爆漲中，起到重要的推動(dòng)作用。

6、房地產(chǎn)資源不可再生暨緊缺性，也是房價(jià)居高難下的重要原因。

資源類價(jià)格都在上漲，房地產(chǎn)也是資源，土地是不可再生資源。隨著人口的增長、城市化進(jìn)程的加快，人們對居住環(huán)境要求的提高，都會(huì)進(jìn)一步加劇土地的需求。所以，房地產(chǎn)，特別是土地價(jià)格的上漲是大趨勢。

綜上所述：住房商品化、市場化以及我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大趨勢，決定了房地產(chǎn)價(jià)格上漲的大趨勢是不可逆轉(zhuǎn)的。房地產(chǎn)調(diào)控的核心是抑制過度的房地產(chǎn)投機(jī)炒作及過快的房價(jià)上漲的泡沫。

二、2010年陸續(xù)出臺(tái)的房地產(chǎn)新政策一覽：

●財(cái)政部和國家稅務(wù)總局政策規(guī)定，從2010年1月1日起，對單位、個(gè)人轉(zhuǎn)讓住宅“二手房”恢復(fù)征收營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加。

●1月10日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，二套房貸款首付比例不得低于40%。（北京部分銀行已將二套房首付比例提升至60%。）

●2月20日，銀監(jiān)會(huì)正式發(fā)布《流動(dòng)資金貸款管理暫行辦法》和《個(gè)人貸款管理暫行辦法》，打擊炒房者和投機(jī)行為。

●3月10日，國土資源部再次出臺(tái)了19條土地調(diào)控新政，即《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》，該通知明確規(guī)定開發(fā)商競買保證金最少兩成、1月內(nèi)付清地價(jià)50%、囤地開發(fā)商將被"凍結(jié)"等19條內(nèi)容。

●4月14日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。另外，對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。

●2010年4月17日，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》業(yè)界稱為房地產(chǎn)調(diào)控“新國十條”，從而拉開了房地產(chǎn)新一輪調(diào)控的序幕。

●保監(jiān)會(huì)9月5日發(fā)布《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》，保險(xiǎn)資金不得投資開發(fā)或銷售商業(yè)住宅。

●2010年9月29日，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺(tái)了《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知》

●10月20日三部委通知要求 省級政府穩(wěn)定房價(jià)不力將問責(zé)

●11月3日住建部：嚴(yán)禁使用住房公積金貸款進(jìn)行投機(jī)性購房

●許多個(gè)城市已經(jīng)停止第三套購房的房貸。

三、房地產(chǎn)支柱地位的高峰已過，但其市場地位仍不容忽視

   ●產(chǎn)業(yè)增加值排名靠前。在國民經(jīng)濟(jì)的構(gòu)成體系中，按2009年國家房地產(chǎn)年鑒數(shù)據(jù)，產(chǎn)業(yè)增加值排名次序?yàn)椋褐圃鞓I(yè)（產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重為32.65%）、農(nóng)林牧漁業(yè)、 批發(fā)和零售業(yè)、  采礦業(yè)、建筑業(yè)、交通運(yùn)輸、倉儲(chǔ)和郵政業(yè)、金融業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)(4.69%)，其中房地產(chǎn)業(yè)排名第八?？梢哉f，2009年以前，房地產(chǎn)行業(yè)對支持中國改革以來的經(jīng)濟(jì)增長起著舉足輕重的作用。對地方政府財(cái)政收入、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等作出了重大的貢獻(xiàn)。中國房地產(chǎn)在宏觀經(jīng)濟(jì)中所占的份額，注定了它對整個(gè)中國經(jīng)濟(jì)走勢構(gòu)成巨大的影響。需要強(qiáng)調(diào)的是：據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年全年房地產(chǎn)投資的增速仍將在30%左右，預(yù)計(jì)明年的投資增速也將在25%以上。

　●相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈巨大。房地產(chǎn)業(yè)與多個(gè)產(chǎn)業(yè)存在直接與間接的聯(lián)系，產(chǎn)業(yè)鏈特別長，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度也特別大。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以直接帶動(dòng)建筑業(yè)、鋼鐵、水泥、木材、化工等建材業(yè)發(fā)展，帶動(dòng)配套設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和整個(gè)城市建設(shè)的發(fā)展，間接帶動(dòng)裝修業(yè)、消費(fèi)品工業(yè)和商業(yè)、文化教育的發(fā)展，其產(chǎn)前、產(chǎn)中、產(chǎn)后帶動(dòng)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)多達(dá)50多個(gè)產(chǎn)業(yè)部門、幾百種產(chǎn)品和服務(wù)，其興衰將直接影響到這些行業(yè)的景氣度。雖然，其支柱地位的高峰已過，但其市場地位及影響仍不容忽視。

   四、房地產(chǎn)價(jià)格上漲的大趨勢不可逆轉(zhuǎn)

●關(guān)于高房價(jià)問題。近年來，有關(guān)高房價(jià)的議論鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)?？陀^的說，我國現(xiàn)階段房價(jià)確實(shí)上漲過快。說起過快，主要是房價(jià)與收入的關(guān)系，即：同期房價(jià)的上漲，遠(yuǎn)遠(yuǎn)地超過了老百姓同期收入的增加。

比如：發(fā)達(dá)國家位于市中心的房子，公務(wù)員或一般職員用8－15年的收入可以購得；發(fā)達(dá)國家的房屋大多是現(xiàn)房，而且是精裝修的現(xiàn)房；由于福利待遇好，租房和購房形成很好的互補(bǔ)關(guān)系。拿瑞士為例：瑞士是全世界房價(jià)最高的國家之一。以價(jià)格最高的蘇黎士州為例，在蘇黎士市區(qū)或風(fēng)景區(qū)的房價(jià)約合2500-7000瑞士法郎，也就是合1.5萬-4萬元人民幣/平方米。郊區(qū)為1500-3000瑞士法郎，合0.9-1.8萬元人民幣/平方米，一套100平方米的住宅售價(jià)為15萬-20萬瑞士法郎，約合90萬-120萬元人民幣。而瑞士人均收入相差不大，超市售貨員的月薪為3000瑞士法郎，年薪合人民幣20萬元，也就是說買一套100平方米的住宅相當(dāng)于其3-6年的總收入，而且還可以享受零首付，50年按揭。由于福利好，瑞士人大多沒有買房的壓力。

●   中國的房價(jià)和發(fā)達(dá)國家相比。就單純的房價(jià)來說，中國的房價(jià)和發(fā)達(dá)國家相比，還是比較低的。據(jù)調(diào)查：目前，北京、上海的平均房價(jià)：市中心約在5---8萬；市區(qū)約在2.5萬---4萬；郊外約在1.5萬----2萬?？纯窗l(fā)達(dá)國家的房價(jià)，

據(jù)（環(huán)球網(wǎng)）報(bào)道：2010年初世界房價(jià)最高十大城市出爐，北京上海均未入選。第一位：摩納哥蒙特卡洛，平均房價(jià)高達(dá)每平方英尺4420美元（約32萬人民幣）。第二位：莫斯科，每平方英尺1937美元。第三位：倫敦，每平方英尺1928美元  。第四位：紐約，每平方英尺1384.1美元。第五位：香港，每平方英尺1373美元。第六位：法國巴黎，每平方英尺1,126.20美元。  第七位：東京，每平方英尺1103美元。 第八位：新加坡，每平方英尺901.20美元。 第九位：意大利羅馬，每平方英尺851.50美元)。第十位：印度孟買，每平方英尺851美元。很意外，孟買也入選，因?yàn)橛《炔粩嘣鲩L的人口數(shù)，房價(jià)高漲也是很正常的。印度孟買房價(jià)每平米約6.2萬人民幣。(注：1平方英尺≈0.09290304平方米)   

   ●房地產(chǎn)行業(yè)的遠(yuǎn)景無容置疑。我們國家正處在一個(gè)經(jīng)濟(jì)騰飛、城市化進(jìn)程大提速的大時(shí)代，房價(jià)上揚(yáng)是一個(gè)大趨勢。盡管近年來調(diào)控政策不斷加碼，房地產(chǎn)行業(yè)短期內(nèi)無論在資金上、或銷售上都受到了困擾。但是，其長期發(fā)展還是無憂的。從發(fā)達(dá)國家來看，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)也會(huì)隨之發(fā)展，這是無用懷疑的。對于資金鏈比較充裕的企業(yè)而言，目前是增加其土地儲(chǔ)備的機(jī)會(huì)。萬科等龍頭企業(yè)已經(jīng)開始在土地市場上進(jìn)行大手筆投資。萬科、保利地產(chǎn)、深圳華僑城等2010年以來，已經(jīng)以“地王”的氣勢投入巨額資金買地，就足以證明其對未來行業(yè)發(fā)展的前景看好。

五、二級市場的投資建議

●風(fēng)險(xiǎn)釋放較為充分。2009年以來，房地產(chǎn)行業(yè)板塊在宏觀調(diào)控政策不斷加碼的利空打壓下，投資需求得到了極大地的抑制。二級市場上房地產(chǎn)板塊，從2009年底至今，整體已經(jīng)下跌了約30%左右，且整體已經(jīng)落后于大勢。其風(fēng)險(xiǎn)釋放較為充分，估值優(yōu)勢逐步體現(xiàn)。當(dāng)前機(jī)構(gòu)持有房地產(chǎn)股的比例較低，未來房地產(chǎn)股價(jià)進(jìn)一步大幅下調(diào)的可能性也較小，板塊超跌之后出現(xiàn)局部反彈的概率比較大，安全邊際逐步提升。

●估值優(yōu)勢漸顯  。 公司未來業(yè)績是地產(chǎn)股上漲的直接催化劑。目前，招、保、萬、金等主流地產(chǎn)股明年業(yè)績已經(jīng)非常確定。據(jù)萬德數(shù)據(jù)，目前地產(chǎn)板塊靜態(tài)PE 為24.4 倍，2010 年動(dòng)態(tài)PE  為15.9 倍，均處于歷史低位。重點(diǎn)地產(chǎn)公司的2010 年動(dòng)態(tài)PE 均值約為12.9 倍，2011 年動(dòng)態(tài)PE  均值約為10 倍。所以，目前左側(cè)交易的機(jī)會(huì)已經(jīng)具備。中長期投資的價(jià)值已經(jīng)凸顯。

●重點(diǎn)關(guān)注   萬科A、招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、首開股份、冠城大通、華業(yè)地產(chǎn)、深長城、新黃浦、綿世股份。

章力言

                                                    2010年11月22日