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9月下旬央行調(diào)查顯示居民對(duì)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期大幅上升。同時(shí)被比喻為“史上最嚴(yán)房地產(chǎn)調(diào)控”到今天仍然還在延續(xù)，我們國家管理者和政策制定者在不同場(chǎng)合，用不同的方式表達(dá)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)切，以及明確的希望房地產(chǎn)價(jià)格下降，供應(yīng)量增加，這樣可以讓房子在比預(yù)期更短的時(shí)間內(nèi)從投資品變成消費(fèi)品。而在今年房地產(chǎn)新政開始執(zhí)行的一個(gè)月后，5月我們的判斷是“調(diào)控標(biāo)題很嚴(yán)重，但是正文很溫和”，從目前來看，符合之前我們的判斷，全國范圍內(nèi)房屋價(jià)格在8月和9月出現(xiàn)上漲，這同樣符合7月我們?cè)凇爱?dāng)?shù)禺a(chǎn)調(diào)控遇上大范圍強(qiáng)降雨”一文中的觀點(diǎn)——我們單單從6月的數(shù)據(jù)來看，房產(chǎn)價(jià)格沒有繼續(xù)快速上漲。這或許是“新國十條”最后一個(gè)“臺(tái)階”。

在房屋價(jià)格回暖，整個(gè)市場(chǎng)重回升勢(shì)的背景下，這里我們的觀點(diǎn)是買房投資不如買房地產(chǎn)股來投資，支持這一觀點(diǎn)的第一個(gè)理由是房屋價(jià)格和國家政策的關(guān)系。地方政府以土地出讓的方式獲得財(cái)政稅收來快速拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，并且通過土地開發(fā)維持高投資率這一個(gè)方法在全國實(shí)行，產(chǎn)生超過10年的高速經(jīng)濟(jì)增長奇觀，從這方面來說，我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)還會(huì)以一種快速發(fā)展的方式為中國的經(jīng)濟(jì)建設(shè)添磚加瓦。但是我們現(xiàn)在開始了一個(gè)漫長的改變，那就是讓房屋的投資屬性慢慢淡化，增強(qiáng)房屋的消費(fèi)屬性。這應(yīng)該是房地產(chǎn)市場(chǎng)存在更久的主要理由，也就是說，在未來或長或短的時(shí)間內(nèi)，我們?nèi)匀幻媾R房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的不斷改變。

回過頭來看地產(chǎn)股，公司在房地產(chǎn)市場(chǎng)與市場(chǎng)和政策博弈，我們?nèi)绻x擇地產(chǎn)股相當(dāng)于是選擇一家在房地產(chǎn)市場(chǎng)開疆拓土的公司，我們參與的是以上市公司為主體的投資標(biāo)的。在和政策進(jìn)行博弈的時(shí)候，專業(yè)的公司讓我們獲勝的可能性變大了。

第二個(gè)支持本文觀點(diǎn)的理由是流動(dòng)性，總的來說，投資實(shí)體房屋流動(dòng)性更差一些，這個(gè)很明顯，當(dāng)投資房屋的時(shí)候，我們要考慮買入后一段時(shí)間政策的變化，我們上面說，政策首先是針對(duì)實(shí)體市場(chǎng)，地產(chǎn)公司會(huì)受到影響，而我們力量相對(duì)弱小很多的個(gè)人投資者受到的影響相對(duì)于實(shí)力雄厚并且融資渠道更好的地產(chǎn)公司來說，要更大。而由于流動(dòng)性的關(guān)系，在政策發(fā)生變化的時(shí)候，流動(dòng)性較差的房屋，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)更高一些，而流動(dòng)性差將進(jìn)一步提高風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。

股票市場(chǎng)的流動(dòng)性更好一些，這里不用多說，現(xiàn)在的互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)能讓我們?cè)诤芏痰臅r(shí)間退出或者進(jìn)入地產(chǎn)市場(chǎng)。并且我們?cè)谶x擇進(jìn)入或者退出的時(shí)候，還有地產(chǎn)公司作為和政策直接接觸而產(chǎn)生的緩沖區(qū)間。

第三，理解公司相較于理解房地產(chǎn)市場(chǎng)更容易。普通投資房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資者，特別是投資單個(gè)地區(qū)的房產(chǎn)，在很多情況下都是對(duì)市場(chǎng)的實(shí)體感受，或者有的時(shí)候在離自己生活較遠(yuǎn)的地方投資，對(duì)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)投資市場(chǎng)的了解程度比較難深入。現(xiàn)在我們還要面臨一個(gè)問題是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的租售比，投資過程中，已經(jīng)很難用租金還貸款的方式來運(yùn)作手中的房產(chǎn)，因?yàn)槲覀兺顿Y活動(dòng)持續(xù)性很有可能比較脆弱，所以在套利活動(dòng)出現(xiàn)困難的時(shí)候，對(duì)市場(chǎng)的理解，對(duì)市場(chǎng)背后發(fā)生的情況的了解就顯得更重要。

而地產(chǎn)公司不同的是，我們?cè)诳紤]房地產(chǎn)政策和房地產(chǎn)市場(chǎng)的同時(shí)，我們還需要考慮的是房地產(chǎn)公司經(jīng)營情況?；蛘哒f，我們可以單單考慮地產(chǎn)公司的情況，讓地產(chǎn)公司的管理者去考慮政策的變化和市場(chǎng)的走向。在這里，一家上市公司的信息可以比較容易從公司的年度報(bào)告，從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，和較多的公開信息中獲得，我們投資的理由相較于實(shí)體房產(chǎn)將更充分。

最后一個(gè)理由是，單從實(shí)體資產(chǎn)價(jià)格和股票價(jià)格的角度來看。上個(gè)月我國房屋價(jià)格上漲8%以上，這當(dāng)然是官方的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。實(shí)體價(jià)格還有更高的可能，我們有理由相信在未來一段可預(yù)計(jì)的時(shí)間內(nèi)房屋價(jià)格還有可能上漲10%、20%，這個(gè)判斷的一個(gè)主要原因是，在過去的兩年經(jīng)歷了次貸危機(jī)的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格并沒有出現(xiàn)大幅下跌的現(xiàn)象。相較于實(shí)體房屋價(jià)格的情況，地產(chǎn)股的盈利能力同樣像房屋價(jià)格上漲那樣具有相同的可能性，由于公司經(jīng)營情況不同，甚至有的公司的盈利能力能超出市場(chǎng)平均。

現(xiàn)在我們一邊面對(duì)高企的房?jī)r(jià)和不確定的政策，一邊面對(duì)10倍左右市盈率，上半年不斷創(chuàng)造銷售和盈利歷史記錄的大型地產(chǎn)公司。并且，從地產(chǎn)股的股價(jià)上漲的潛力和可能性以及上漲幅度來說，筆者認(rèn)為大于實(shí)體地產(chǎn)的可能性是非常大的。這種簡(jiǎn)單的比較，應(yīng)該能得出本文的觀點(diǎn)——買房投資不如買房地產(chǎn)股。

    另外，通過買房投資和選擇投資地產(chǎn)股，都是和投資地產(chǎn)有關(guān)，但是我們可以很明確感受到，如果投資地產(chǎn)股我們的市場(chǎng)資源配置的效率將更高，這也是管理層和政策制定者更樂見的。

                                                                                                              ——什邡匡余偉

                                                                                                             2010-9-19