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市場(chǎng)進(jìn)入八月以后展開震蕩整理走勢(shì)，其中房地產(chǎn)板塊值得我們關(guān)注！因?yàn)檎怯捎谝浴叭f(wàn)科A”為首的房地產(chǎn)板塊一度走強(qiáng)，使得大盤在八月中旬脫離了箱體部底（2570點(diǎn)）震蕩盤升。隨后各大媒體相續(xù)報(bào)告有關(guān)QFII速度建倉(cāng)地產(chǎn)板塊的報(bào)到。QFII何來底氣做多房地產(chǎn)板塊，我個(gè)人認(rèn)為是緣于對(duì)未來一年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有可能 “軟著陸”預(yù)期，而這一預(yù)期的起因來自于前階段剛公布的七月份中國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)里。

在解讀數(shù)據(jù)之前要思考一個(gè)問題，即如何才能使房地產(chǎn)行業(yè)“軟著陸”。我認(rèn)為首先，“價(jià)跌”指房地產(chǎn)價(jià)格下跌。其次、“量增”指房地產(chǎn)供應(yīng)增長(zhǎng)。只有在價(jià)格下跌，供應(yīng)上漲的過程中，健康需求才會(huì)有效放大，而不是投機(jī)的需求，這樣才能促使房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)健的發(fā)展！

首先看供應(yīng)：

1-7月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積32.43億平方米，同比增長(zhǎng)  29.4%；房屋新開工面積9.22 億平方米，同比增長(zhǎng)67.7%；房屋竣工面積2.86億平方米，同比增長(zhǎng)12.6%，其中，住宅竣工面積  2.31億平方米，增長(zhǎng)10.5%。而7月單月的新開工面積同比增長(zhǎng)66%，比6月的55%出現(xiàn)了一定程度的回升。

新開工面積同比增速往往是投資者重點(diǎn)關(guān)注的數(shù)據(jù)之一，但是這一數(shù)據(jù)本身又具有短期波動(dòng)大的特點(diǎn)，因此該數(shù)據(jù)本身一兩個(gè)月的變化很難代表中長(zhǎng)期的趨勢(shì)。但是新開工面積同比增速的周期和銷售面積密切相關(guān)，并且其略微滯后于樓市銷售面積的變化，因此盡管現(xiàn)在新開工活動(dòng)依然處在相對(duì)高位，但是我們預(yù)判其后期會(huì)逐漸進(jìn)入下行通道。另外，7月的地產(chǎn)投資增速也開始出現(xiàn)下滑，我們預(yù)期這種下滑過程在今后的幾個(gè)月內(nèi)會(huì)繼續(xù)持續(xù)。而另一方面新開面積仍處于高位也使得在未來一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)供應(yīng)充足，為房地產(chǎn)未來十二個(gè)月內(nèi)“量增”打下了基礎(chǔ)。

其次看銷售：

1-7 月，全國(guó)商品房銷售面積4.58億平方米，比去年同期增長(zhǎng)9.7%，增幅比上半年回落5.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售面積增長(zhǎng)  7.1%，辦公樓增長(zhǎng)39.4%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增長(zhǎng)36.6%。1-7 月，商品房銷售額  2.29萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)  16.8%，增幅比上半年回落8.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售額增長(zhǎng)11.7%，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房分別增長(zhǎng)  74.3%和47.9%。7月當(dāng)月，全國(guó)商品房銷售面積6466萬(wàn)平方米，同比下降15.4%；全國(guó)商品房銷售額3066億元，下降19.3%。從同比數(shù)據(jù)上看，全國(guó)商品房銷售面積同比增速在  6月稍微企穩(wěn)之后又經(jīng)歷了7月的再次下滑，環(huán)比上看，季調(diào)之后的  7 月全國(guó)銷售面積為  7011萬(wàn)平方米，比6月的  8273萬(wàn)平方米（季調(diào)后的數(shù)字）環(huán)比下滑了15%。

當(dāng)然，對(duì)樓市更準(zhǔn)確的把握要同時(shí)結(jié)合統(tǒng)計(jì)局的月度數(shù)據(jù)和不同城市的日度高頻數(shù)據(jù)進(jìn)行觀察。對(duì)于  7月兩種數(shù)據(jù)來源兩相矛盾的結(jié)果，我個(gè)人相對(duì)更傾向于認(rèn)為整體樓市的交易量在過去的一個(gè)月中是在呈現(xiàn)逐漸筑底的跡象。事實(shí)上當(dāng)前消費(fèi)者的信心和預(yù)期依然處在較高的位置，從微觀上看樓市的投資意愿和購(gòu)買力量并沒有消失。前期交易量的暴跌主要源于潛在購(gòu)房者對(duì)政策調(diào)控所產(chǎn)生的迅速反應(yīng)，并不意味著真實(shí)需求的劇烈收縮。同時(shí)，由于居民對(duì)后期經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)的預(yù)期和  08 年截然不同，對(duì)于單個(gè)潛在購(gòu)房者而言，“害怕錯(cuò)過房?jī)r(jià)短期調(diào)整”的心態(tài)和“愿意耐心等待房?jī)r(jià)持續(xù)下跌”的預(yù)期相比可能略占上風(fēng)，一旦房?jī)r(jià)有明顯松動(dòng)很有可能將刺激剛性需求者的購(gòu)買欲望。

再次看地產(chǎn)開發(fā)商拿地情況：

根據(jù)現(xiàn)階段在A股上市各大房地產(chǎn)公司所發(fā)布的公告統(tǒng)計(jì)如下：

從上組數(shù)據(jù)可以看到，雖然房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)后的5-6月份，上市地產(chǎn)商的拿地意愿明顯受到影響。但是進(jìn)入7月，我們統(tǒng)計(jì)的拿地上市公司數(shù)、拿地面積、宗數(shù)和金額都超過了4月份。5-6月份，不少開發(fā)商在調(diào)研中表示的還是考慮到調(diào)控政策下行業(yè)形勢(shì)不明朗，公司主要是完成現(xiàn)有的新開工項(xiàng)目，對(duì)拿地進(jìn)行更多的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備還是非常謹(jǐn)慎。7  月份拿地卻出現(xiàn)升溫，我們認(rèn)為主要是開發(fā)商對(duì)調(diào)控政策趨穩(wěn)有了更明確的認(rèn)識(shí)，同時(shí)推盤和銷售情況較好也讓他們對(duì)未來銷售的信心增加，這個(gè)時(shí)候有條件的開發(fā)商就需要拿地增加項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。當(dāng)然，我們認(rèn)為這種情況更多還是結(jié)構(gòu)性的，而且地塊平均面積也較小，這符合地方政府的調(diào)控下的心態(tài)，也主要針對(duì)有品牌和較好融資渠道的業(yè)內(nèi)龍頭公司。

最后，看房?jī)r(jià)：

1-7月商品房、住宅銷售均價(jià)同比上漲6.4%和4.3%，較1-6月回落2.3個(gè)百分點(diǎn)和2.4個(gè)百分點(diǎn)。7月商品房、住宅銷售均價(jià)同比下跌4.6%和7.9%，環(huán)比上升跌7%和6.6%。從上組數(shù)據(jù)可以看到，房?jī)r(jià)雖然降幅不大，但近期各個(gè)部門重申調(diào)控政策不放松，在這種預(yù)期下，我個(gè)人認(rèn)為下半年房?jī)r(jià)下降可能會(huì)是大概率事件，但房?jī)r(jià)調(diào)整空間可能相對(duì)有限，因?yàn)閯傂孕枨笕栽凇?/span>

結(jié)論：所以綜合以上四點(diǎn)，我們可以看到，盡管統(tǒng)計(jì)局公布的7月樓市成交面積依然處在下行通道中，而且由于銷售的大幅回落及地價(jià)等因素使房?jī)r(jià)下跌在下半年成為了大概率事件，另一方面我們看到，商品房施工面積、新開工面積增速持續(xù)高增長(zhǎng)為未來房地產(chǎn)供應(yīng)提供的支持，所以我們預(yù)期地產(chǎn)市場(chǎng)能夠在今年四季度和明年上半年完成一輪“價(jià)跌量升”的軟著陸歷程。而正是由于這樣的預(yù)期也使得近期房地產(chǎn)板塊走勢(shì)活躍，建議關(guān)注在本輪行業(yè)調(diào)整中持續(xù)獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的龍頭上市公司。

投資策略方面，我個(gè)人認(rèn)為未來地產(chǎn)股的整體趨勢(shì)是向上的。短期來看，各個(gè)部門重申調(diào)控政策不放松，至少意味著在短期內(nèi)可能看不到政策的實(shí)質(zhì)性放松了。房地產(chǎn)調(diào)控將趨于常態(tài)化。這將對(duì)地產(chǎn)股的走勢(shì)帶來一定程度的影響，增加其波動(dòng)性，但是中期我們是看好的。因此，建議投資者精選個(gè)股、逢低買入。當(dāng)前選股的思路在于“防守性”，即配置那些能夠“安然過冬”的公司。具體而言，有幾個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：財(cái)務(wù)穩(wěn)健、融資渠道暢通、融資成本可控、房屋銷售好、具有集團(tuán)背景或相關(guān)業(yè)務(wù)支持等等。相反，財(cái)務(wù)杠桿和土地杠桿過大，投資策略過于激進(jìn)，信用成本過高的公司都是要回避的。從這個(gè)角度看，萬(wàn)科、招商地產(chǎn)和濱江集團(tuán)都是令人放心的選擇。

                                                                 ——徐善武