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——房地產(chǎn)“暴利”時代的終結(jié)邂逅經(jīng)濟“軟著陸”

    進入2008年，樓市悄悄發(fā)出的新信號，使得曾經(jīng)一路高歌猛進的房價出現(xiàn)松動，漲幅開始趨緩進而回落，而“價滯量縮”成為當(dāng)前樓市的常態(tài)，中國的房地產(chǎn)市場開始進入高位調(diào)整期，樓市“只漲不跌”的神話開始終結(jié)。
盤點2008樓市困局
   ——漲幅穩(wěn)步回落。根據(jù)國家發(fā)改委、統(tǒng)計局的調(diào)查顯示，繼多個月份出現(xiàn)漲幅回落之后，今年5月份，全國70個大中城市新房和二手房銷售價格的環(huán)比漲幅又分別回落0.6和1.5個百分點；6月份漲幅比5月份低1個百分點，環(huán)比價格與上月持平。
    ——銷售面積大幅下滑。來自住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的最新數(shù)據(jù)表明，今年1月至5月，40個重點城市新建商品房、二手房累計成交面積同比分別下降24.9%、20.9%，6月份銷售量進一步萎縮，其中深圳1—6月份新建住房銷售面積同比減少54.0%。
—— 促銷手段花樣不斷。市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前全國一線城市在售樓過程中有超過95%的房地產(chǎn)商在進行各種各樣的打折促銷，從送家電、送物業(yè)費、送停車位、送轎 車、送裝修、送戶口……到直接打折，優(yōu)惠促銷，從98折、95折、92折、90折到個別樓盤出現(xiàn)75折、70折，降價勢頭越來越猛。
——土地拍賣頻現(xiàn)“流產(chǎn)”。受信貸緊縮政策的影響，自去年底以來，土地交易市場開始遭遇寒流，不少開發(fā)商意識到大量圈地的風(fēng)險，降低了拿地的沖動，致使全國出現(xiàn)了數(shù)十宗土地流拍現(xiàn)象。而且，個別城市的個別地段拍賣價格出現(xiàn)50%的大幅下降。
——銀行出招攬生意。由于樓市成交清淡，導(dǎo)致銀行房貸增速持續(xù)下滑，一些銀行開始下調(diào)固定房貸利率。光大銀行就擬將5個檔期的房貸固定利率下調(diào)，而此前，深發(fā)展等一些銀行也早也發(fā)售“氣球貸”、“雙周供”等變相減息的品種，以期刺激購房需求。
最具說服力的還是房屋銷售價格和銷售面積的“雙降”指標，毋庸置疑，樓市的拐點已然悄悄顯現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)的“暴利”時代將被終結(jié)，房產(chǎn)價格正逐漸向理性回歸，而整個房地產(chǎn)行業(yè)也必將面臨重新洗牌和整合。
樓市“拐點”與經(jīng)濟減速不期而遇
2008 年7月17日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了上半年一系列宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)，總體來看保持了平穩(wěn)較快運行的態(tài)勢，但增速開始減緩。上半年國內(nèi)生產(chǎn)總值 （GDP）130619億元，按可比價格計算，同比增長10.4%，比上年同期回落1.8個百分點。備受人們關(guān)注的居民消費價格漲幅回落，生產(chǎn)價格漲幅繼 續(xù)擴大。上半年，物價指數(shù)（CPI）上漲7.9%（6月份同比上漲7.1%，比上月回落0.6個百分點，環(huán)比下降0.2%）；工業(yè)平出場價格（PPI）同 比上漲7.5%（6月份上漲8.8%），漲幅比上年同期高4.8個百分點；70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.2%（6月份上漲8.2%），漲幅比 上年同期高4.1個百分點。央行在施行連續(xù)6次加息、18次提高商業(yè)銀行準備金率的從緊貨幣政策終于開始顯現(xiàn)出宏觀調(diào)控的成效，整個上半年國民經(jīng)濟繼續(xù)朝 著宏觀調(diào)控預(yù)期方向發(fā)展。
當(dāng)前房地產(chǎn)市場成交低迷，正是市場步入積極調(diào)整狀態(tài)的信號。作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)，是宏觀經(jīng)濟發(fā)展的縮影。樓市拐點的出現(xiàn)，也正是國民經(jīng)濟發(fā)展增速拐點的信號，二者具有很高的相關(guān)性，從今年上半年的經(jīng)濟數(shù)據(jù)也可以得到佐證。
從全球房地產(chǎn)市場價格走勢曲線來看，任何一個市場都存在一個波動周期。一般而言，越是房地產(chǎn)市場成熟的經(jīng)濟體，周期內(nèi)價格波動越平緩；而越是新興的房地產(chǎn)市場經(jīng)濟體，房價波動周期時間越短，價格波動越激烈。
從 2004年開始，我國的房價開始出現(xiàn)加速上漲的勢頭，到2008年上半年平均房價上漲了300-500%。在利益的驅(qū)動和誘惑下，各路資本（每年數(shù)萬億資 金）蜂擁而入進一步推高了房價，出現(xiàn)畸形和嚴重泡沫。經(jīng)濟調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一、二線城市的房價已經(jīng)嚴重偏離了正常的范圍，比如：開發(fā)成本包括拿地、建筑、材料、 工資、稅金、公共配套等合計4000-4500元的房屋售價在17000-18000元/平米，毛利率達到驚人的400%，不能不說是絕對的“暴利”。這 也就難怪為什么龐大的資金會趨之若鶩，商業(yè)銀行每年投入房地產(chǎn)的貸款規(guī)模在2萬億左右，民間炒房資金8000-10000億元，創(chuàng)投資金300-500億 美元，熱錢流入1500-2000億美元等等。這無疑又是新興經(jīng)濟市場特有的資金泛濫的明顯特征，導(dǎo)致的結(jié)果必然是房地產(chǎn)過熱、膨脹、泡沫，然后是泡沫破 滅后的資金撤離、資金鏈斷裂、房價下跌、景氣度下降、行業(yè)危機、金融危機、經(jīng)濟蕭條。伴之出現(xiàn)的股市暴跌、通貨膨脹、高物價、高失業(yè)率、消費不足等一系列 社會經(jīng)濟現(xiàn)象將影響到經(jīng)濟發(fā)展的停滯、倒退和社會的穩(wěn)定。近期，鄰國越南爆發(fā)的金融危機以及從去年開始的美國次債危機，已經(jīng)敲響了全球經(jīng)濟發(fā)展的警鐘。
美國次債危機引發(fā)全球金融風(fēng)暴 中國能否獨善其身
從 2007年3月美國首次爆發(fā)次債危機至今，已經(jīng)出現(xiàn)4次大的金融震動，影響波及全球主要的資本市場。到目前，次債危機已造成2000-4500億美元的直 接經(jīng)濟損失，美國金融機構(gòu)銀行、投行、證券、信用保險等損失慘重，去年四季度均創(chuàng)下單季虧損最高記錄，達到98億美元之巨。次債危機造成美國第五大投行貝 爾斯登破產(chǎn)并被收購，五家行業(yè)銀行破產(chǎn)倒閉，近期爆發(fā)的美國最大的次級債貸款機構(gòu)房地美和房利美巨虧32億美元，直接導(dǎo)致美國三大評級機構(gòu)對其大幅下調(diào)了 信用等級，將威脅到美國整個債市的穩(wěn)定和安全。對此，美國財政部和美聯(lián)儲緊急救助注資，以期保全評級標準。據(jù)統(tǒng)計美國次債危機爆發(fā)以來，包括美國、歐盟、 日本、加拿大、澳大利亞等世界主要資本市場國家已經(jīng)累計注資8000-10000億美元，增加市場的流動性，緩解資金壓力。
美國次債危機引發(fā)了美 國和全球的股市暴跌，尤其是金融性資產(chǎn)的股票跌勢更是兇猛，世界主要的資本市場無一幸免。中國所受到的波及和影響程度還無法準確評估，但至少可以從以下方 面得出部分結(jié)論：1、持債損失。中資銀行在次債危機中的直接損失估計45-50億美元，其中，中國銀行損失最大，損失大約38-40億美元，約占2007 年稅前利潤的15%左右。2、出口企業(yè)業(yè)績下滑。次級債危機引發(fā)美國消費下降，企業(yè)利潤下滑，對中國出口企業(yè)產(chǎn)生直接打擊。據(jù)多年來的經(jīng)驗觀察：美國企業(yè) 利潤下降1個百分點，中國企業(yè)利潤增長下降10個百分點，如果美國從去年2.2％的增速降到0，中國從30％左右降低到百分之十幾，我國企業(yè)受外部影響的 程度很大。3、加劇了全球化和我國的通脹壓力。由于美國自身存在巨大的債務(wù)問題，其通過降息、發(fā)行貨幣等手段減輕壓力，必然會導(dǎo)致商品價格上漲。而中國由 于自然資源所限，亦受其影響而成為通脹經(jīng)濟。4、波及到我國的股市。自從中國加入WTO以后，加快了與世界發(fā)達資本市場接軌的步伐，經(jīng)濟和資本的全球化、 一體化趨勢，更加劇了危機傳導(dǎo)機制的發(fā)揮。但就目前而言，美國的次債風(fēng)波對于我國股市的影響還并不是實質(zhì)性的，只是在心里層面發(fā)揮作用，引起擔(dān)憂和恐慌的 市場心理。
毋庸置疑，通貨膨脹是現(xiàn)在全球面對的共同敵人。美國在次債危機爆發(fā)后，經(jīng)濟形勢急劇惡化，其國內(nèi)的CPI也達到5%以上。我們國內(nèi)經(jīng)濟 運行的突出矛盾同樣是來自通貨膨脹的挑戰(zhàn)。就房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)當(dāng)前的困局，其實是行業(yè)發(fā)展和投資的理性回歸，與近幾年我國針對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過熱、投機炒作 過度而實施的一系列宏觀調(diào)控以及從緊的貨幣政策密切相關(guān)，但與美國的次債風(fēng)波并沒有一致的或直接的聯(lián)系。中國是新型加轉(zhuǎn)軌的經(jīng)濟體，在經(jīng)濟發(fā)展的初級階段 不可避免會出現(xiàn)這樣或那樣的非理性跳躍，“大起大落”的背后不僅僅是資本的利益驅(qū)動，更是劫后余生所必需付出的陣痛。房地產(chǎn)大佬及房產(chǎn)協(xié)會呼吁政府“救 市”，那是救他們的既得利益，妄想繼續(xù)享受房市“暴利”的美餐，無異于癡人說夢。有人擔(dān)心如果政府不出手“救市”，會出現(xiàn)和美國一樣的次債危機，更是危言 聳聽。因為兩國房地產(chǎn)市場運行的機制存在本質(zhì)上的差異，必然會導(dǎo)致不同的結(jié)果。
中美兩國房地產(chǎn)調(diào)整將導(dǎo)致不一樣的發(fā)展結(jié)果
美國次債危機的 根本原因在于房地產(chǎn)貸款的資產(chǎn)證券化，由開放商、房屋持有人、貸款商業(yè)銀行、次級債券保險機構(gòu)、各大投行以及次債持有人等共同承擔(dān)風(fēng)險，共同基金及對沖基 金以放大10倍的杠桿參與炒作。當(dāng)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)不景氣時，房屋價格下跌，低信用居民（房屋持有人）斷供現(xiàn)象增多，出現(xiàn)信用危機，引發(fā)房貸機構(gòu)提供的資產(chǎn) 抵押債券（ABS）和投資銀行出售的債務(wù)抵押債券（CDO）的評級下降，市場開始大量拋售，次級債券價格大跌，出現(xiàn)投資虧損，又引發(fā)股市大跌，波及到全球 股市劇烈震蕩，金融危機爆發(fā)。
我們來看一下國內(nèi)的房地產(chǎn)市場的運行機制：政府拍賣土地，開發(fā)商交定金拿地，用地皮抵押銀行貸款交付政府全額土地使 用費，利用預(yù)售房屋銷售款、房屋銀行抵押貸款、建筑及裝修欠款等進行資金周轉(zhuǎn)，待房屋竣工辦齊全部證件銷售房屋回籠資金，最后清償銀行貸款、利息及歸還房 屋建筑、裝修等欠款。很多的開發(fā)商只投入了區(qū)區(qū)的拿地定金就撬動了房屋開發(fā)的運轉(zhuǎn)，其中隱藏了巨大的財務(wù)風(fēng)險，一旦政府采取宏觀調(diào)控，緊縮銀根，回籠市場 資金，將使絕大多數(shù)自有資金不足的房地產(chǎn)開發(fā)商難以為繼。當(dāng)房價被推高炒作到極限時，購房意愿開始下降，成交低迷，這時部分開發(fā)商會出現(xiàn)資金鏈斷裂。無奈 只有主動促銷打折銷售回籠資金，引發(fā)房價下跌，這又會促使開發(fā)商集體殺價銷售，企業(yè)利潤降低、行業(yè)景氣度下降，直至地產(chǎn)商虧損、倒閉。因此，中國房地產(chǎn)的 發(fā)展路徑是行業(yè)的重新洗牌以及重組購并，經(jīng)過3-5年的陣痛后，能夠生存下來的開放商由現(xiàn)在的10000家以上將下降到1000家以內(nèi)，甚至可能只有 300-500家的規(guī)模。說來這也是中國特有的社會和經(jīng)濟現(xiàn)象，一哄而上，再一哄而下，應(yīng)該值得我們深思。
從現(xiàn)有情況看，隨著樓市“拐點”的出現(xiàn)，而導(dǎo)致爆發(fā)大面金融危機的概率并不是很大。具體可以從以下幾方面可以考察：
首先，中國的房地產(chǎn)市場，投機色彩濃郁。我國房價的非理性上漲，其實就是炒房者非理性投機的結(jié)果。投機客經(jīng)歷一次房價下跌的洗禮，才能變得理性，房地產(chǎn)市場才能變得理性。否則，炒房就能賺錢的規(guī)律不被打破，只會進一步助長投機潮。
其次，房地產(chǎn)市場的調(diào)整范圍僅限于廣州、深圳等極個別城市，大部分城市的房價仍然處于上漲軌道中。全國許多城市的房價都有太多泡沫要擠，我們應(yīng)該鼓勵房價調(diào)整，而不是人為排斥和拒絕這種調(diào)整。 
再 次，并非所有的商品房都是用貸款購買的。許多高收入者更愿意一次性付清房款。即使貸款買房者，并非都是在高價位買的房，也并非所有的貸款買房者都是集中在 近一年內(nèi)買的房。那些在2007年以前貸款買房者，如果房價下跌30%，銀行根本無所謂，因為僅2007年的漲幅就不止30%，更何況銀行還有一個30% 的首付。與龐大的存量住房相比，高位買房者只是少數(shù)，房價的下跌不足以對銀行的整個承受能力構(gòu)成威脅。 
其四，房貸在整個銀行貸款業(yè)務(wù)中的比例很 有限。央行2008年一季度貨幣政策報告公布的數(shù)據(jù)顯示，到2008年3月底，全國商業(yè)銀行本外幣貸款余額為29.4萬億元，商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額為 5.01萬億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為1.8萬億元，占整個國內(nèi)銀行體系貸款總額的6%左右；個人住房按揭貸款余額為3.13萬億元，占整個國內(nèi)銀行 體系貸款總額的11%左右。兩者合計，也僅占整個國內(nèi)銀行體系貸款總額的17%，即使不良貸款比例上升，也遠不至于威脅到金融安全。
泡沫被打破， 虛高的房價正在逐步回歸理性的征途，一波大的房地產(chǎn)調(diào)整周期正在來臨，大面積的中小房地產(chǎn)公司將瀕臨破產(chǎn)、倒閉，行業(yè)整合、重組、并購的帷幕徐徐拉開，真 正的行業(yè)領(lǐng)袖和霸主也將在娠后陣痛中誕生。銀行業(yè)可能將為此承擔(dān)接生的責(zé)任，產(chǎn)生一定的銀行壞賬，計提減值準備會導(dǎo)致銀行經(jīng)營業(yè)績的下滑，但不會引發(fā)大面 積的銀行破產(chǎn)倒閉等金融危機發(fā)生。
當(dāng)前必須繼續(xù)堅持穩(wěn)定的財政政策和從緊的貨幣政策不動搖，使過快的經(jīng)濟逐步降溫，順應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律，最終實現(xiàn)經(jīng)濟“軟著陸”。具體到我們中國的股市，也要為完成這一宏觀調(diào)控目標付出一定的代價。
股市已經(jīng)對房地產(chǎn)市場開始的調(diào)整提前做出了反應(yīng)
中 國的股市可以說自從誕生之日起，就先天不足，帶有明顯的政策烙印。股市本來是資本主義的特有產(chǎn)物，出生在中國起初只是為了經(jīng)濟體制改革和國有企業(yè)融資的需 要。嚴格來講，中國的股市并沒有真正體現(xiàn)出國民經(jīng)濟發(fā)展“晴雨表”的作用。比如，2001年到2005年我國的國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）平均每年8%快速發(fā) 展，而股市卻從2245點下跌到998點，累計跌幅超過了55%，形成鮮明的反差。我們姑且把它理解為具有中國特色的社會主義初級階段的特殊產(chǎn)物好了，在 這里不做進一步的探討。
房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)，在股市中的房地產(chǎn)、銀行等金融板塊同樣占有最大的權(quán)重，決定著股市的命運。股 市從2007年10月份開始步入熊市調(diào)整，至今最大跌幅達到了58%，而地產(chǎn)指數(shù)更是下跌了68%?？v觀西方國家和香港的股市，經(jīng)驗數(shù)據(jù)說明，每次經(jīng)濟危 機而導(dǎo)致的地產(chǎn)風(fēng)暴最大跌幅為70%，也就是說我們的地產(chǎn)股此次調(diào)整幾乎已經(jīng)到了經(jīng)驗值的調(diào)整極限。反觀現(xiàn)實的房地產(chǎn)市場調(diào)整才剛剛開始，如何解釋這種現(xiàn) 象的存在哪？一是股市下跌反應(yīng)過度；二是股市提前反應(yīng)實體經(jīng)濟的未來走向。不管是哪一種情形在發(fā)生作用，有一點是可以確定的：股市已進入調(diào)整尾聲，報復(fù)性 反彈行情將有可能隨時展開。
“不經(jīng)歷風(fēng)雨，怎么見彩虹”，房地產(chǎn)行業(yè)正在面臨一場劇變和生死考驗，行業(yè)龍頭卻可以愈挫愈強，更壯更強。深市的萬科 A在經(jīng)歷了數(shù)次熊市調(diào)整的洗禮，全復(fù)權(quán)后最高價在2007年11月份仍然達到了277元，即便現(xiàn)在也是在百元徘徊。也許在不遠的將來它還會演繹千元的股市 神話，就讓我們拭目以待吧。

普 蘭 店 營 業(yè) 部

王 斌 善

2008年7月20日