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一、市場(chǎng)數(shù)據(jù)告訴我們什么？

近來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)在人們的猶疑中爆出一串令市場(chǎng)略有驚訝的數(shù)據(jù)：一季度，全國(guó)重點(diǎn)城市的房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)暖升，銷售面積大幅上升，增幅最大的廣深地區(qū)，同比增幅達(dá)200%以上。三月份的前半個(gè)月，北京、上海、深圳、廣州、南京、天津六市均出現(xiàn)銷售面積大增的局面，其中廣州、天津增幅最大，環(huán)比分別增90%、75%；上海和南京環(huán)比增幅較小，但也達(dá)到46%和51%。

雖然全國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)同比跌幅仍大，但環(huán)比已經(jīng)出現(xiàn)明顯的底部跡象。

針對(duì)這些數(shù)據(jù)，市場(chǎng)出現(xiàn)兩種聲音。偏積極的聲音是市場(chǎng)已度過(guò)困難期，行業(yè)景氣回升明顯，行業(yè)評(píng)級(jí)為買(mǎi)入；另一種偏保守的聲音是：房?jī)r(jià)調(diào)整尚未到位，存量供給壓力加大，評(píng)級(jí)為觀望。

我們認(rèn)為，目前不能根據(jù)這些數(shù)據(jù)就斷定行業(yè)向上的拐點(diǎn)已經(jīng)來(lái)臨，新一輪牛市已現(xiàn)。但市場(chǎng)確實(shí)出現(xiàn)了積極的苗頭，行業(yè)底部跡象明顯，交易的機(jī)會(huì)已經(jīng)來(lái)臨。

二、我們所關(guān)注的幾個(gè)問(wèn)題

1. 房企調(diào)整是否已經(jīng)到位？

這是目前市場(chǎng)面臨的基本判斷難題。用國(guó)際常用的房?jī)r(jià)與個(gè)人年收入比的一般標(biāo)準(zhǔn)來(lái)判斷，中國(guó)房?jī)r(jià)無(wú)疑是高房?jī)r(jià)。從全國(guó)范圍來(lái)看，本輪房?jī)r(jià)的調(diào)整雖然已經(jīng)經(jīng)歷了一年的時(shí)間，除廣深地區(qū)房?jī)r(jià)降幅較大一些外，總的看，降幅是溫和的，與市場(chǎng)期望的降幅相比，無(wú)疑要小得多，沒(méi)達(dá)到市場(chǎng)的預(yù)期。所以無(wú)論是用國(guó)際通用的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量，還是與人們期待的價(jià)位比，房?jī)r(jià)的調(diào)整都不能得出已調(diào)整到位的結(jié)論。

2. 房?jī)r(jià)再跌的動(dòng)力在哪里？

①居民的收入預(yù)期降低，對(duì)未來(lái)十二個(gè)月收入悲觀情緒上升。中央判斷此次金融危機(jī)的影響仍在加深，經(jīng)濟(jì)下滑的壓力仍在加大，失業(yè)和降薪的狀況仍未出現(xiàn)根本性改善。因此，市場(chǎng)需求的后勁不足。

②雖然房地產(chǎn)新項(xiàng)目開(kāi)工面積大幅下降，但開(kāi)發(fā)商存量供給仍在加大，商品房空置率仍在提高，絕對(duì)數(shù)較大。

③房地產(chǎn)的主要成本——土地成本降價(jià)幅度不大，但降價(jià)的空間較大。

④宏觀經(jīng)濟(jì)將呈現(xiàn)怎樣的走勢(shì)？

雖然中國(guó)經(jīng)濟(jì)在刺激政策的拉動(dòng)下，隨著一攬子挽救中國(guó)經(jīng)濟(jì)計(jì)劃的逐步實(shí)施，中國(guó)經(jīng)濟(jì)短期指標(biāo)會(huì)出現(xiàn)回升，但就中長(zhǎng)期看，中國(guó)經(jīng)濟(jì)自身增長(zhǎng)模式的弊端總體顯現(xiàn)和外部經(jīng)濟(jì)蕭條形成合力，中國(guó)經(jīng)濟(jì)短時(shí)間就能出現(xiàn)復(fù)蘇的可能性很小。

⑤政策取向

房地產(chǎn)業(yè)未被政府列入十大產(chǎn)業(yè)振興計(jì)劃內(nèi)，可看出中央對(duì)房地產(chǎn)調(diào)整的希望還是存在的。只是由于經(jīng)濟(jì)目前遭遇的困難較大，所面臨的局面較為雜，所以中央在房地產(chǎn)行業(yè)的政策上現(xiàn)出較為矛盾的心理。

⑥廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)房?jī)r(jià)的沖擊。

3. 當(dāng)前市場(chǎng)出現(xiàn)的回升怎樣看？

①市場(chǎng)成交量放大，人氣回升已顯示出明顯的復(fù)蘇跡象，城市化帶來(lái)的鋼性要求在等待觀望三個(gè)季度之后已出現(xiàn)松動(dòng)跡象。

②稅費(fèi)減免，房貸適度放松和地方政府的支持政策在市場(chǎng)上已顯出效果，并將繼續(xù)體現(xiàn)其效力。

所以，盡管我們前面談到，房地產(chǎn)的調(diào)整不很充分，中國(guó)經(jīng)濟(jì)回暖也遠(yuǎn)沒(méi)有那么快，但還是應(yīng)該看到市場(chǎng)底部跡象已經(jīng)明顯出現(xiàn)?，F(xiàn)在的問(wèn)題是這種回升的力度究竟有多大。應(yīng)該說(shuō)，房地產(chǎn)成交量的大幅回升的時(shí)間和程度，已經(jīng)超出了研究界最樂(lè)觀的預(yù)期。目前，研究界已經(jīng)有一批人士樂(lè)觀地期待，中國(guó)經(jīng)濟(jì)有望走出類似美國(guó)2001 年高科技泡沫后、日本1985 年廣場(chǎng)協(xié)議之后的寬松貨幣政策托起房地產(chǎn)、避免經(jīng)濟(jì)深度衰退的情形。因?yàn)橹袊?guó)經(jīng)濟(jì)體中各部門(mén)杠桿水平相對(duì)并不高，貨幣和財(cái)政政策存在進(jìn)一步釋放的空間，后續(xù)的刺激經(jīng)濟(jì)的政策有可能隨時(shí)出臺(tái)。

當(dāng)然，基于美國(guó)當(dāng)年的經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)濟(jì)重新啟動(dòng)可能是一個(gè)相對(duì)漫長(zhǎng)的過(guò)程。從美國(guó)當(dāng)年的案例中我們看到，對(duì)房地產(chǎn)信貸的確立上升趨勢(shì)開(kāi)始于2002 年4 月份，但房地產(chǎn)的復(fù)蘇傳遞到更廣的經(jīng)濟(jì)基本面是在8—12個(gè)月之后，除房地產(chǎn)外的對(duì)工商企業(yè)的信貸直到2004 年4 月才確立進(jìn)入上升通道。但在這個(gè)過(guò)程中，房地產(chǎn)股票、金融類股票的表現(xiàn)始終領(lǐng)先大盤(pán)，這點(diǎn)對(duì)目前投資者的資產(chǎn)配置是有重要啟示的。

4. 支持回升的因素有哪些？

①?gòu)?qiáng)有力的政策刺激使房地產(chǎn)業(yè)的周期性調(diào)整出現(xiàn)變化。

也許我們?cè)诜治鲋袊?guó)房地產(chǎn)業(yè)時(shí)應(yīng)注意到一個(gè)問(wèn)題：中國(guó)的問(wèn)題有些特殊。

可能在此再說(shuō)“中國(guó)特色”，不會(huì)令人感到是套話。因?yàn)槿魏我粋€(gè)僅僅靠國(guó)外教條來(lái)結(jié)論中國(guó)事情的時(shí)候幾乎沒(méi)有幾次不出現(xiàn)差錯(cuò)。主要原因就是中國(guó)的情況確有些特殊。

中國(guó)政府政策資源雄厚，居民儲(chǔ)蓄率高，銀行監(jiān)管嚴(yán)，房地產(chǎn)業(yè)景氣度與地方政府關(guān)聯(lián)度過(guò)緊，中國(guó)人口多，城市化規(guī)模驚人，大學(xué)畢業(yè)生數(shù)量龐大而且基本都涌入城市等，更重要的是中國(guó)金融業(yè)基本未受本次金融風(fēng)暴的沖擊。這些因素都決定了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)走勢(shì)情況的復(fù)雜性，同時(shí)也可以看出，這些因素也許正是我們無(wú)法不重視目前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)積極信號(hào)的原因。

從當(dāng)前情況看：

A、保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，拉動(dòng)內(nèi)需是政府工作的重點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)占GDP比率約為11%，中央政府雖未將房地產(chǎn)列入振興計(jì)劃，但相信對(duì)房地產(chǎn)業(yè)利好政策仍將不斷。

B、由于土地出售的收益是地方政府的錢(qián)口袋，房地產(chǎn)業(yè)的生死對(duì)地方政府更有切膚之感，所以地方政府的積極性更高。

C 、住房消費(fèi)刺激和對(duì)房地產(chǎn)商信貸支持都對(duì)行業(yè)的轉(zhuǎn)暖起到較大作用。

D、  對(duì)經(jīng)濟(jì)悲觀的預(yù)期正逐步減弱。

②流動(dòng)性急劇增加必然帶來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的景氣度上升，并且力度也許超出預(yù)料。

09年1月份，信貸量放大到1.62萬(wàn)億元。2月份市場(chǎng)預(yù)計(jì)信貸規(guī)模約為6000億上下，最樂(lè)觀的估計(jì)也不會(huì)超過(guò)7000億，但實(shí)際2月份信貸總額超萬(wàn)億。

信貸的放松對(duì)房地產(chǎn)業(yè)無(wú)疑是實(shí)實(shí)在在的支撐，因此我們認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖不會(huì)是曇花一現(xiàn)。

③中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)在數(shù)萬(wàn)億經(jīng)濟(jì)刺激一攬子計(jì)劃影響下，將出現(xiàn)止跌回升，這必將帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)加快結(jié)束調(diào)整，提前復(fù)蘇。

④李嘉誠(chéng)30億再次進(jìn)軍上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，大連萬(wàn)達(dá)在過(guò)去的不足四個(gè)月內(nèi)砸100億資金在多個(gè)城市拿地，或許可以看作是一個(gè)回暖的信號(hào)。

三、我們的結(jié)論

1. 從當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的種種回暖跡象看，雖然是否已出現(xiàn)行業(yè)向上的拐點(diǎn)尚需觀察，但行業(yè)的底部跡象已經(jīng)出現(xiàn)。

2. 在強(qiáng)力的經(jīng)濟(jì)刺激政策作用下，行業(yè)已經(jīng)開(kāi)始了雖艱難而又充滿反復(fù)但是卻有可能超出市場(chǎng)預(yù)期的復(fù)蘇之路。

3.對(duì)房地產(chǎn)上市公司投資的交易性機(jī)會(huì)已經(jīng)出現(xiàn)。

雖然行業(yè)的困境依然存在，長(zhǎng)期積累的矛盾仍有待于解決，房地產(chǎn)公司利潤(rùn)率將大幅下滑。但我們應(yīng)該還記得，這些公司曾一直享有多么令人咋舌的暴利，享有多大的行業(yè)優(yōu)勢(shì)。只要國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)的模式不變，其暴利難免。

況且，經(jīng)過(guò)一輪雖然不太大的調(diào)整，相信一些公司在這個(gè)過(guò)程中又發(fā)了一筆“不義之財(cái)”。

一些公司股價(jià)已經(jīng)現(xiàn)出了驚人的漲幅。

在一個(gè)行業(yè)出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)時(shí)，我們建議首先關(guān)注龍頭企業(yè)，如保利地產(chǎn)、萬(wàn)科、招商地產(chǎn)等；還可關(guān)注二線股中收取與回暖、四萬(wàn)億刺激經(jīng)濟(jì)計(jì)劃影響較大較直接的公司。如廣州樓市見(jiàn)底，廣珠輕軌和港珠澳大橋動(dòng)工，會(huì)給保利、中炬高新、華發(fā)股份等帶來(lái)正面影響。該板塊的黑馬亦可能在低價(jià)有潛質(zhì)的個(gè)股中產(chǎn)生。

四、關(guān)注個(gè)股

1. 保利地產(chǎn)（600048）：

保利地產(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)龍頭，實(shí)際控制人士國(guó)資委直屬大型國(guó)企。2008年收入和凈利潤(rùn)分別較上年增長(zhǎng)91%、50%，毛利率也上升2個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)40.8%。09年前2個(gè)月，簽約面積39萬(wàn)平米，同比增加228%，2月份環(huán)比增46.7%，2009年的業(yè)績(jī)基本鎖定。預(yù)計(jì)09年每股收益1.1—1.3元。

公司負(fù)債率較高，但不應(yīng)作負(fù)面因素看，因?yàn)楣緢?zhí)行力好，周轉(zhuǎn)率高，正處于擴(kuò)張期，對(duì)公司增長(zhǎng)有利。

公司有非公開(kāi)增發(fā)方案，若增發(fā)成功，將提振公司業(yè)務(wù)業(yè)績(jī)。

2. 深萬(wàn)科(000002)：

房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)。在穩(wěn)健中求增長(zhǎng)是其一大戰(zhàn)略。其盈利能力、償債能力、運(yùn)營(yíng)效率、運(yùn)營(yíng)規(guī)模、企業(yè)的品牌價(jià)值、及企業(yè)的成長(zhǎng)性等，均在行業(yè)內(nèi)排名第一。其土地儲(chǔ)備即未來(lái)幾的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目飽滿。是國(guó)內(nèi)唯一一家年銷售額過(guò)500億的、并值得長(zhǎng)期投資的品牌企業(yè)，建議重點(diǎn)關(guān)注。

3. 招商地產(chǎn)（000024）：

最具增長(zhǎng)潛力的公司。公司有強(qiáng)大的股東作為后盾，大股東不僅在資金方面給予支持，在蛇口等地的資產(chǎn)將陸續(xù)注入；其次，公司擁有獨(dú)特的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，供電供水、物業(yè)租賃每年能為公司提供約12 億元的現(xiàn)金流；公司資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)，土地成本低廉，毛利率高，能夠充分抵御房?jī)r(jià)調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)公司土地儲(chǔ)備集中在深圳以及幾大一線城市。將是未來(lái)2 年地產(chǎn)公司里增長(zhǎng)最快的公司。預(yù)計(jì)，2008－2010 年公司業(yè)務(wù)收入復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)53%，凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率43%。

4. 萬(wàn)業(yè)企業(yè)（600641）：

以房地產(chǎn)為主業(yè)，投資煤礦，參股電力，實(shí)現(xiàn)了多元化發(fā)展。公司實(shí)際控制人為印度尼西亞籍自然人林逢生。近幾年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在公司主營(yíng)業(yè)務(wù)收入中的比重顯著提升。06 年以來(lái)，公司主營(yíng)業(yè)務(wù)收入100%來(lái)自于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。但08 年公司將礦業(yè)領(lǐng)域確定為今后的主要投資方向之一，增設(shè)礦業(yè)部，同時(shí)在新加坡成立全資子公司，完成了公司海外業(yè)務(wù)發(fā)展平臺(tái)的搭建工作。公司09 年一季度業(yè)績(jī)存在大幅增長(zhǎng)的可能性。公司存在短期交易性機(jī)會(huì)，建議給與積極關(guān)注。

5. 金地集團(tuán)（600383）：

該公司2007年入選行業(yè)20年20強(qiáng)，行業(yè)地位突出。公司08 年的銷售面積達(dá)到110 萬(wàn)平方米，銷售金額為114 億元分別增長(zhǎng)1.6%和17%，08 年的銷售率約在78%左右。去年12月以來(lái)，連續(xù)三個(gè)月銷售保持高增長(zhǎng)。以目前的市場(chǎng)狀況，公司計(jì)劃09 年可供銷售的面積在240 萬(wàn)平方米左右，09年預(yù)計(jì)較08 年提升60%?？芍攸c(diǎn)關(guān)注。

6. 新湖中寶（600208）：

公司2008年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入16.58%、凈利潤(rùn)102%的增長(zhǎng)。公司目前擁有約900萬(wàn)平米的土地儲(chǔ)備，資產(chǎn)負(fù)債率63%左右，現(xiàn)金流較好。

吸收合并新湖創(chuàng)業(yè)，對(duì)公司作強(qiáng)主業(yè)有利。公司還投資盛京銀行、湘財(cái)證券等金融股權(quán)。這些股權(quán)目前均處于估值低谷期，未來(lái)升值空間較大。

據(jù)2007年報(bào)披露，公司出資3000萬(wàn)設(shè)立金奧灣礦業(yè)公司，該公司出資7800萬(wàn)收購(gòu)蓬萊大柳行金礦資產(chǎn)；2008年10月又出資1.3億收購(gòu)河北豐寧一礦業(yè)資產(chǎn)，因而涉足黃金、銀和鉬。這些補(bǔ)充投資雖然只占不到新湖中寶總投資20%的比例，但為公司未來(lái)的發(fā)展增添后勁。

——孫財(cái)心、章力言